Wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych i jego wpływ na rynek nieruchomości w USA

Stopy procentowe kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych wzrosły do najwyższego poziomu od roku, co wpłynęło na osłabienie popytu na kredyty mieszkaniowe. Wzrost kosztów finansowania przekłada się na zmniejszenie liczby wniosków o kredyty hipoteczne oraz refinansowanie istniejących zobowiązań.

Wzrost stóp procentowych i spadek liczby wniosków o kredyty

Wzrost stóp procentowych do najwyższego poziomu od roku

Według danych Freddie Mac, średnia stopa procentowa dla 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu wzrosła do 6,66% w pierwszym tygodniu sierpnia 2026 roku, co stanowi najwyższy poziom od lipca 2025 roku. Wzrost ten oznacza skok o 0,08 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim tygodniem, kiedy stopa wynosiła 6,58%. Był to największy tygodniowy wzrost stóp procentowych od dziesięciu tygodni.

W ostatnim tygodniu sierpnia 2026 roku średnia stopa procentowa dla 30-letnich kredytów hipotecznych wzrosła do 6,78%, co stanowi najwyższy poziom od trzech tygodni. W tym samym czasie punkty (w tym opłata za udzielenie kredytu) wzrosły do 0,66 z 0,65 dla kredytów z 20% wkładem własnym i limitami do 832 750 dolarów.

Spadek liczby wniosków o kredyty hipoteczne i refinansowanie

Wzrost stóp procentowych przełożył się na zmniejszenie liczby wniosków o kredyty hipoteczne. Według Mortgage Bankers Association (MBA) całkowita liczba wniosków o kredyty hipoteczne spadła o 1% w ostatnim tygodniu sierpnia 2026 roku w ujęciu sezonowo skorygowanym. Wnioski o refinansowanie zmniejszyły się o 2% w tym samym okresie i były o 17% niższe niż rok wcześniej, kiedy stopy procentowe były o 9 punktów bazowych niższe.

Wnioski o kredyty na zakup nieruchomości spadły o 0,3% w ostatnim tygodniu sierpnia i były o 5% niższe niż w analogicznym tygodniu roku poprzedniego. W szczególności wnioski o kredyty FHA zmniejszyły się o 7% w tym czasie. W ostatnich dwóch miesiącach zauważono spowolnienie aktywności na rynku zakupów nieruchomości.

W ostatnim tygodniu lipca 2026 roku liczba wniosków o kredyty hipoteczne spadła o 6,4% w porównaniu z poprzednim tygodniem, a wnioski o refinansowanie zmniejszyły się o 10% w tym samym okresie.

Powiązania stóp procentowych z rynkiem energii i inflacją

Wzrost stóp procentowych jest powiązany z rosnącymi cenami ropy naftowej oraz utrzymującą się inflacją. Od lutego 2026 roku, kiedy USA i Izrael rozpoczęły wspólne działania militarne wobec Iranu, inwestorzy obawiają się, że wyższe ceny energii będą utrzymywać inflację na podwyższonym poziomie.

W czerwcu 2026 roku wskaźnik cen wydatków konsumpcyjnych (Personal Consumption Expenditures price index) spadł o 0,1% w porównaniu z majem, co obniżyło roczną stopę inflacji do 3,7%. Spadek ten był związany z tymczasowym obniżeniem cen energii w tym miesiącu. Mimo to inflacja pozostaje powyżej celu Rezerwy Federalnej, który wynosi 2%.

Stopy procentowe kredytów hipotecznych są powiązane z rentownością 10-letnich obligacji skarbowych, która osiągnęła najwyższy poziom od stycznia 2025 roku. Rentowność ta odzwierciedla oczekiwania inwestorów dotyczące utrzymania wysokich stóp procentowych przez dłuższy czas.

W sierpniu 2026 roku Rezerwa Federalna zdecydowała o utrzymaniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie. Komentarze przewodniczącego Fed, Kevina Warsha, sugerowały jednak możliwość przyszłych podwyżek stóp. Warsh wskazał, że wzrost rentowności obligacji może częściowo realizować cel Fed poprzez podnoszenie kosztów kredytów, w tym hipotecznych.

W ostatnich dniach sierpnia 2026 roku spadek cen ropy naftowej, związany z doniesieniami o postępach w procesie pokojowym za pośrednictwem pakistańskich mediatorów, doprowadził do obniżenia rentowności obligacji i spadku stóp procentowych kredytów hipotecznych.

Według głównego ekonomisty loanDepot, Jeffa DerGurahiana, ceny energii i inflacja pozostają głównymi czynnikami wpływającymi na poziom stóp procentowych kredytów hipotecznych, które będą wymagały stabilizacji cen energii i kontroli inflacji, aby mogły znacząco się obniżyć.

Pomimo wzrostu stóp procentowych, obecna średnia stopa dla 30-letnich kredytów hipotecznych jest niższa niż w lipcu 2025 roku, kiedy wynosiła 6,72%. W większości regionów USA wzrost płac przewyższył wzrost wartości nieruchomości w 2026 roku, co wpływa na poziom dostępności mieszkań dla kupujących.

Wzrost cen codziennych dóbr i usług ogranicza jednak możliwości finansowe nabywców, co wpływa na ich zdolność do komfortowego finansowania zakupu nieruchomości.

Raporty wskazują, że na rynku nieruchomości zmniejsza się konkurencja ze strony kupujących dysponujących gotówką, co zwiększa szanse nabywców korzystających z finansowania kredytowego na akceptację ofert przez sprzedających.

W ostatnich tygodniach zauważalne jest spowolnienie aktywności zakupowej, co jest widoczne w spadku liczby wniosków o kredyty hipoteczne oraz refinansowanie, zwłaszcza w segmencie kredytów FHA i VA.

Wzrost stóp procentowych i zmiany na rynku energii oraz inflacji pozostają kluczowymi czynnikami kształtującymi sytuację na rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości w USA.