Ceny gruntów rolnych w Polsce: wzrosty, spadki i wpływ na zakup mieszkań

Ceny gruntów rolnych w Polsce wciąż rosną, choć w niektórych województwach odnotowano spadki. Wzrosty cen przekraczają 10 proc. rocznie w większości regionów, a w czterech województwach przekraczają nawet 20 proc. Najdroższe grunty rolne znajdują się w województwie wielkopolskim, gdzie średnia cena za hektar przekracza 98 tys. zł.

Wahania cen gruntów rolnych w poszczególnych województwach

Dane Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa za drugą połowę 2025 roku pokazują, że ceny gruntów rolnych w większości województw Polski rosną w dwucyfrowym tempie w ujęciu rocznym. Wzrosty powyżej 20 proc. zanotowano w województwach mazowieckim, podkarpackim, śląskim i świętokrzyskim. W województwie mazowieckim średnia cena hektara wyniosła 75 642 zł, a wzrost wyniósł 22 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. W województwie śląskim cena wzrosła o 23,6 proc., osiągając średnio 66 008 zł za hektar, a w świętokrzyskim o 24,1 proc. do poziomu 61 526 zł za hektar.

Województwo wielkopolskie cechuje się najwyższą średnią ceną gruntów rolnych, która wyniosła 98 062 zł za hektar. W tym regionie ceny wzrosły jedynie o 2,8 proc. w ujęciu rocznym, co czyni go jednym z bardziej stabilnych pod względem cen gruntów rolnych. Z kolei w województwie warmińsko-mazurskim odnotowano spadek cen o 2,2 proc., a średnia cena wyniosła tam 63 781 zł za hektar.

Najniższe ceny gruntów rolnych występują w województwach zachodniopomorskim i lubuskim, gdzie średnie ceny wynoszą odpowiednio 43 047 zł i 45 481 zł za hektar. W tych regionach ceny wzrosły odpowiednio o 7,6 proc. i 9,6 proc. w ujęciu rocznym.

Ceny gruntów według klas jakości oraz koszty odrolnienia

Średnie ceny gruntów rolno-ornych różnią się także w zależności od klasy jakości gleby. W województwie wielkopolskim za najlepsze grunty (klasy I, II i IIIa) płacono średnio 115 543 zł za hektar, a spadek wyniósł 1,5 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. W województwie podlaskim średnia cena najlepszych gruntów wyniosła 118 333 zł za hektar, a w kujawsko-pomorskim 105 607 zł za hektar. W województwie mazowieckim cena najlepszych gruntów wzrosła o 28,7 proc., osiągając poziom 91 046 zł za hektar.

W przypadku gruntów o niższej klasie jakości (klasy V i VI) ceny wahały się od 35 tys. zł za hektar na Pomorzu Zachodnim do ponad 80 tys. zł za hektar w województwie wielkopolskim. W województwie zachodniopomorskim średnia cena gruntów słabych wyniosła 35 000 zł za hektar, a w wielkopolskim 80 775 zł za hektar.

Przed sprzedażą gruntu rolnego konieczne jest jego odrolnienie, którego koszty w 2026 roku wynoszą od 87,4 tys. zł do 437,1 tys. zł za hektar. Ponadto, za każdy odrolniony hektar należy przez dziesięć lat płacić corocznie od 8 740 zł do 43 700 zł. Możliwość odrolnienia zależy od klasy gruntu, lokalizacji oraz zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku najlepszych gruntów rolnych (klasy I, II i III), zwłaszcza gdy ich powierzchnia przekracza 0,5 ha, wymagana jest zgoda Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Dla gruntów klasy IV i słabszych zgoda taka nie jest konieczna.

Od 1 września 2026 roku budowa na terenach rolniczych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetki) będzie możliwa wyłącznie na Obszarach Uzupełnienia Zabudowy (OUZ), wyznaczonych w nowych planach ogólnych gmin. Działki położone poza tymi strefami wymagają uchwalenia przez gminę pełnego planu miejscowego, aby uzyskać zgodę na budowę i formalne odrolnienie.

Wpływ cen gruntów na możliwości zakupu mieszkań przez rolników

Porównując ceny gruntów rolnych z cenami działek budowlanych, okazuje się, że działki budowlane są znacznie droższe. Według danych Bankier.pl i Cenatorium, w pierwszym kwartale 2026 roku ceny działek budowlanych były od 17 do blisko 29 razy wyższe niż ceny ziemi ornej. Na przykład w województwie małopolskim średnia cena działek budowlanych wyniosła 203 zł za metr kwadratowy, podczas gdy cena arów ziemi rolnej wyniosła około 702 zł.

Analizując możliwości zakupu mieszkań przez rolników ze środków uzyskanych ze sprzedaży ojcowizny, przyjęto przeciętną powierzchnię gospodarstwa rolnego w Polsce wynoszącą 11,75 ha oraz średnie ceny mieszkań opublikowane przez Narodowy Bank Polski. W przypadku rynku pierwotnego, rolnik mógłby kupić mieszkanie o powierzchni od niespełna 44 mkw. w województwie zachodniopomorskim do 98 mkw. w województwach kujawsko-pomorskim i wielkopolskim. Uwzględniając ceny mieszkań w Warszawie, przeciętne gospodarstwo rolne wystarczyłoby na zakup mieszkania o powierzchni od 30 mkw. (województwo zachodniopomorskie) do ponad 68 mkw. (województwo wielkopolskie).

Wysokie ceny gruntów rolnych oraz koszty odrolnienia wpływają na możliwości inwestycyjne rolników, w tym na wielkość mieszkań, które mogą nabyć ze środków uzyskanych ze sprzedaży ziemi.