Wzrost cen nieruchomości w USA zwalnia, ale poziom cen pozostaje rekordowy

Ceny nieruchomości w Stanach Zjednoczonych w kwietniu 2026 roku wykazały spowolnienie tempa wzrostu, a w ujęciu miesięcznym odnotowano nawet niewielki spadek. Dane pochodzące z dwóch głównych indeksów cen domów – FHFA oraz S&P CoreLogic Case-Shiller – pokazują ograniczoną dynamikę rynku mieszkaniowego, przy cenach utrzymujących się na wysokim, ale stabilnym poziomie, przy jednoczesnym występowaniu wysokich stóp procentowych kredytów hipotecznych oraz problemów z dostępnością mieszkań.

FHFA odnotowała spadek cen domów o 0,1% w ujęciu sezonowo skorygowanym w kwietniu, co było pierwszym miesięcznym spadkiem od lata poprzedniego roku. Wcześniejszy wzrost z marca został zrewidowany do poziomu 0,2%. Pomimo miesięcznego spadku, ceny domów w ujęciu rocznym wzrosły o 2,0%, co stanowi niewielką poprawę w porównaniu do tempa wzrostu z marca.

Różnice regionalne w dynamice cen nieruchomości

Analiza wyników według dziewięciu podziałów spisowych pokazuje znaczne zróżnicowanie zmian cen w poszczególnych regionach. W kwietniu największy miesięczny wzrost cen odnotowano w regionie Nowej Anglii, gdzie ceny wzrosły o 1,0%. Z kolei region Górski zanotował spadek cen o 0,8%.

W ujęciu rocznym najwyższą dynamikę wzrostu cen wykazał region East North Central z 4,4% wzrostem, natomiast najsłabszy wynik zanotował region Pacyfiku z rocznym wzrostem na poziomie 0,2%.

Podobne tendencje przedstawia indeks S&P CoreLogic Case-Shiller. Indeks krajowy wzrósł o 0,8% rok do roku w kwietniu, co stanowi niewielki wzrost względem 0,7% wzrostu w marcu. Wskaźniki dla największych miast również wykazały wzrosty roczne: 10-miastowy indeks wzrósł o 1,8%, a 20-miastowy o 1,1%.

Wyniki dla największych aglomeracji i wpływ sezonowości

Wśród 20 największych aglomeracji miejskich najwyższy roczny wzrost cen odnotowano w Chicago – 6,5%, następnie w Nowym Jorku – 3,8% oraz w Cleveland – 3,2%. Z kolei najsłabsze wyniki zanotowano w Seattle, gdzie ceny spadły o 2,3% rok do roku. Negatywne zmiany cen odnotowano także w Denver (-1,8%), Tampa (-1,8%), Phoenix (-1,7%) oraz Dallas (-1,6%).

Sezonowe korekty danych pokazują ukryte słabsze trendy. Przed sezonową korektą, krajowy indeks Case-Shiller wzrósł o 0,8% w kwietniu, a indeksy 10- i 20-miastowy o 1,1% i 1,0% odpowiednio. Po uwzględnieniu sezonowości, krajowy indeks spadł o 0,1%, 20-miastowy o 0,04%, a 10-miastowy wzrósł jedynie o 0,04%.

W kwietniu utrzymała się tendencja, w której inflacja przewyższała wzrost cen nieruchomości, a realne wartości domów spadły po uwzględnieniu inflacji. Wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych, które przekroczyły 6,3% w tym miesiącu, wpływały na ograniczenie popytu na rynku mieszkaniowym i utrzymywały wzrost cen na niskim poziomie.

Pomimo spowolnienia tempa wzrostu cen, indeksy cen nieruchomości pozostają na rekordowo wysokich poziomach. FHFA House Price Index odnotował w kwietniu spadek miesięczny o 0,1% (sezonowo skorygowany) oraz wzrost roczny o 2,0%. Indeksy S&P CoreLogic Case-Shiller wykazały roczny wzrost dla całych Stanów Zjednoczonych o 0,8%, dla 10-miastowego indeksu o 1,8%, a dla 20-miastowego o 1,1%. W ujęciu miesięcznym (sezonowo skorygowanym) indeks krajowy spadł o 0,1%, 20-miastowy o 0,04%, a 10-miastowy wzrósł o 0,04%.

Wyniki te obrazują sytuację na rynku nieruchomości w USA, gdzie pomimo wyzwań związanych z kosztami finansowania oraz dostępnością mieszkań, ceny pozostają na najwyższych poziomach w historii, a tempo ich wzrostu wykazuje oznaki spowolnienia i regionalnych różnic.