Odnawialny fundusz mieszkaniowy jako alternatywa dla dotacji w Polsce

Polska przeznacza miliardy złotych na budownictwo społeczne i komunalne, jednak obecny system dotacji nie tworzy trwałego obiegu kapitału. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl wskazuje na model odnawialnego funduszu mieszkaniowego, który funkcjonuje na Łotwie i pozwala na wielokrotne wykorzystanie publicznych środków. W artykule omówiono zasady działania takiego funduszu oraz wyzwania związane z jego wdrożeniem w Polsce.

Skala i mechanizmy finansowania budownictwa społecznego w Polsce

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało, że w programie budownictwa socjalnego i komunalnego na 2026 rok zarezerwowano ponad 4 mld zł. Wsparcie ma objąć około 18 tys. mieszkań, blisko 3,3 tys. miejsc w akademikach oraz około 450 miejsc interwencyjnych. Równocześnie Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) poinformował, że w 2026 roku przyjmie i zakwalifikuje wnioski o preferencyjne kredyty w ramach Społecznego Budownictwa Czynszowego (SBC) na ponad 2 mld zł, co ma pozwolić na sfinansowanie co najmniej 9 tys. mieszkań społecznych.

Obecnie Polska korzysta zarówno z dotacji, jak i preferencyjnego finansowania zwrotnego. Jednak oba te rozwiązania nie tworzą jednego trwałego obiegu kapitału, w którym odzyskane środki automatycznie finansowałyby kolejne mieszkania. Przykładem takiego rozwiązania był Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM), który finansował m.in. obejmowanie przez gminy udziałów w społecznych inicjatywach mieszkaniowych, ale nie był funduszem odnawialnym w pełnym znaczeniu. Fundusz ten został zlikwidowany w grudniu 2024 roku po wykorzystaniu przeznaczonych na niego środków.

Analitycy portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że polska polityka mieszkaniowa jest w dużej mierze zależna od decyzji budżetowych. Państwo zasila istniejące programy nowymi środkami, a skala wsparcia zależy od dostępnych funduszy w danym roku. W sytuacji większych potrzeb część inwestycji musi czekać na kolejne zasilenie programów.

Zasady działania odnawialnego funduszu mieszkaniowego i wyzwania jego wdrożenia

Odnawialny fundusz mieszkaniowy działa na zasadzie, w której część publicznych środków nie jest jednorazowym wydatkiem, lecz wraca do systemu i finansuje kolejne przedsięwzięcia. Część wsparcia może mieć formę bardzo długiej i taniej pożyczki, udziału w inwestycji lub innego rozwiązania, dzięki któremu środki stopniowo wracają. Pieniądze odzyskane z pierwszej inwestycji mogą następnie pomóc sfinansować kolejne mieszkania.

Organizacje międzynarodowe, takie jak OECD, opisują systemy, w których część czynszów lub spłat kredytów zasila budowę kolejnych mieszkań społecznych i dostępnych cenowo. Przykładem jest Łotwa, gdzie spłacane finansowanie wraca do funduszu, a po spłacie pożyczki trafia do niego także część wpływów czynszowych. W Austrii podobny efekt osiągany jest poprzez system podmiotów o ograniczonym zysku, które nadwyżki ponownie inwestują w mieszkalnictwo.

W systemie odnawialnym ważne jest, aby przynajmniej część publicznej złotówki przeznaczonej na mieszkania mogła zostać wykorzystana więcej niż jeden raz. Jednak tani czynsz oznacza konieczność pokrycia części kosztów przez inne źródła, ponieważ czynsz nie może jednocześnie pokrywać bardzo drogiego gruntu, wysokich kosztów budowy i finansowania na komercyjnych warunkach. Dlatego system potrzebuje taniego i cierpliwego kapitału, bardzo długiego okresu spłaty oraz udziału środków publicznych. Pomocne mogą być także grunty przekazywane przez państwo lub samorządy na preferencyjnych zasadach.

Nie wszystkie wydatki mogą być finansowane zwrotnie. Dotyczy to m.in. kosztownego uzbrojenia terenu, usuwania skażenia gruntu, przystosowania budynku do potrzeb osób z niepełnosprawnościami czy głębokiej modernizacji energetycznej. Dotacja powinna pokrywać przede wszystkim tę część inwestycji, której niski czynsz nie jest w stanie spłacić, natomiast pozostała część może być finansowana tak, aby środki stopniowo wracały do systemu.

Wdrożenie takiego funduszu wymaga także odpowiedniego przygotowania inwestycji, w tym gruntów, planów miejscowych, dokumentacji, projektów, operatorów i wykonawców. Część samorządów nie dysponuje odpowiednio przygotowaną kolejką inwestycji, dlatego fundusz powinien wspierać także przygotowanie budów, finansując dokumentację, analizy, uzbrojenie terenów oraz rozwój kompetencji lokalnych podmiotów mieszkaniowych.

Skala i rozłożenie ryzyka mają znaczenie. Jeśli większość środków trafi do kilku dużych inwestycji, opóźnienie jednej z nich może wpłynąć na cały program. Z kolei rozdrobnienie środków na bardzo małe przedsięwzięcia zwiększa koszty zarządzania. Konieczne jest więc stworzenie portfela inwestycji z różnych miast i na różnych etapach realizacji.

Efekty odnawialnego funduszu mieszkaniowego powinny być oceniane po kilkunastu latach. Trzeba uwzględnić liczbę wybudowanych mieszkań, wpływy czynszowe, poziom zaległości, pustostany, koszty utrzymania budynków oraz to, ile kolejnych inwestycji udało się sfinansować dzięki odzyskanym środkom. Konieczne są także zabezpieczenia przed wyprowadzaniem wartości z systemu, np. w przypadku sprzedaży mieszkania po cenie rynkowej lub osiągania dużych nadwyżek przez operatora.

Inflacja stanowi kolejne wyzwanie, ponieważ pieniądze zwrócone po wielu latach mogą mieć niższą wartość realną. Warunki finansowania muszą więc łączyć niski czynsz dla mieszkańców z zachowaniem realnej wartości kapitału. Fundusz może wymagać okresowego dokapitalizowania przez państwo, które w takim przypadku dołącza nowe środki do już pracującego kapitału, zamiast rozpoczynać finansowanie od zera.

Polska nie musi kopiować dokładnie modeli łotewskiego czy austriackiego ani tworzyć nowej dużej instytucji. System można oprzeć na istniejących podmiotach, takich jak BGK, Spółdzielnie Mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego czy spółki gminne. Kluczowe są jasne zasady przepływu pieniędzy oraz gwarancja, że środki odzyskane z jednej inwestycji zostaną przeznaczone na kolejne mieszkania.

Dotacja pozostaje potrzebna, ponieważ nie da się zbudować taniego mieszkalnictwa wyłącznie na zasadach komercyjnych. Jednak nie każda publiczna złotówka musi kończyć swój bieg w momencie oddania budynku do użytkowania. Połączenie dotacji z finansowaniem zwrotnym pozwala, aby publiczne środki mogły pracować przy kolejnych inwestycjach mieszkaniowych.